Rękojmia to gwarancja odpowiedzialności sprzedającego za wady stwierdzone w nabytym przez kupującego lokalu. W przypadku nieruchomości, ważność rękojmi wynosi 5 lat od momentu odbioru mieszkania lub domu. Oznacza to, że wszystkie wady powstałe w tym okresie powinieneś zgłosić do dewelopera z tytułu obowiązującej rękojmi. Jakie możesz zgłosić, a które z nich nie powstają z winy dewelopera?
Jakie wady obejmuje rękojmia, a których nie?
Powstałe wady lokalu dzielimy na fizyczne i prawne. W przypadku nieruchomości od dewelopera, najczęściej spotykać się można z wadami fizycznymi, z którymi mamy do czynienia, gdy:
- zmniejszają one wartość lokalu,
- lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniono w umowie sprzedażowej,
- lokal został wydany nabywcy w stanie niekompletnym.
Innymi słowy, za wadę fizyczną uznaje się rzecz, która nie jest zgodna z umową. Natomiast o wadach prawnych mieszkania mówimy wtedy, gdy nabyta nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej lub jeśli jest obciążona prawem osoby trzeciej. Rękojmia nie obejmuje wad powstałych z powodu naturalnego zużywania się mieszkania czy uszkodzeń powstałych wskutek działań nabywcy, jak niewłaściwe użytkowanie lokalu. W tym są to, m.in. niewłaściwe wietrzenie lokalu czy eksploatowanie stolarki okiennej i drzwiowej
Żądania z tytułu rękojmi
W przypadku wad powstałych w zakupionej nieruchomości, masz prawo zażądać od dewelopera usunięcia wady, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Warto jednak wspomnieć, że odstąpienie od umowy jest ostatecznością. Może mieć miejsce tylko w przypadku bardzo poważnych uszkodzeń, których nie da się naprawić, a lokal jest niezdatny do użytku. Ważne jest, by w momencie zakupu dopytać o wszystkie szczegóły dotyczące mieszkania oraz odpowiednio sporządzić protokół odbioru lokalu. Jeśli podpiszesz taki dokument, a w momencie sprzedaży wiedziałeś o danej wadzie – sprzedawca nie będzie ponosił odpowiedzialności za dany uszczerbek.
Rękojmia i gwarancja. Różnice
Prawo do rękojmi wynika z ustawy. Deweloper ma obowiązek przestrzegać jej zasad. Gwarancja natomiast jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera do naprawy usterek. O jej istnieniu dowiesz się, czytając umowę deweloperską. Jeśli masz możliwość zgłoszenia zarówno gwarancji, jak i rękojmi, możesz wybrać, z którego tytułu chcesz zgłosić wadę. Warto podkreślić, że z reguły gwarancję otrzymuje się na krótszy okres (zwyczajowo jest to rok do dwóch od momentu odbioru mieszkania).
Zgłaszając wady z tytuły rękojmi, pamiętaj o tym, że jej przedmiot, jak i żądania w sprawie naprawy, powinny być współmierne względem wagi i istotności wady. Rękojmia nie będzie zasadna, jeśli dotyczyć będzie przedmiotów, o których wadach deweloper poinformował na poziomie podpisywania umowy sprzedaży. To samo dotyczy przypadku, gdy nabywca wiedział o wadach w trakcie odbioru nieruchomości. Warto odpowiednio przygotować się do odbioru mieszkania, aby zawarty protokół zawierał najpotrzebniejsze informacje, które w razie problemów będą mogły być wykorzystane do wniosku o ewentualną naprawę przedmiotu umowy.